huur en verhuur

 

Ik heb een ruime ervaring met het huurrecht voor woonruimte en bedrijfsruimte. Ik sta zowel huurders als verhuurders bij. Dat kan zijn in de adviserende sfeer, maar ook in de vorm van bijstand in een procedure voor de kantonrechter of het gerechtshof. Incidenteel sta ik ook cliënten bij in een procedure voor de Huurcommissie (de overheid geeft geen subsidie voor de advocatenkosten in deze laatste procedure).

 

Woonruimte

Voor huurders van woonruimte is het goed te beseffen dat in alle gevallen dat een verhuurder tegen de wil van de huurder een einde aan de huurovereenkomst wil maken, de rechter daarover een uitspraak moet doen. Zolang de rechter nog niet heeft beslist bestaat er voor de huurder geen verplichting het gehuurde te ontruimen. Dat is ook het geval bij contracten die suggereren dat dat anders is (denk aan zinsneden als: huur van tijdelijke aard, huur eindigt na verloop van bepaalde tijd, huur eindigt zonder opzegging aan einde huurperiode). Er zijn te veel varianten van dergelijke huurcontracten denkbaar om deze hier te bespreken.

Het is daarom voor een huurder altijd raadzaam om bij een dreigende beëindiging van de huur tijdig contact op te nemen met een specialist op het gebied van het huurecht.

De verplichting van de verhuurder om een beoogd einde van de huur altijd ter beoordeling aan de rechter voor te leggen, wil vanzelfsprekend niet zeggen dat de huurder altijd gelijk krijgt in zo’n procedure. De rechter zal altijd toetsen of aan de wettelijke voorschriften voor de opzegging of beëindiging van de huurovereenkomst is voldaan. Als dat het geval is zal de rechter bepalen dat de huurder de woning moeten te ontruimen.

Aangezien een niet vrijwillig vertrek uit de woning door een huurder (en zijn partner / gezinsleden) vrijwel altijd als een zeer ingrijpende gebeurtenis wordt ervaren, is het van belang er alles aan te doen zo’n gedwongen verhuizing te voorkomen. Vooral ook omdat het vinden van een nieuwe betaalbare woning meestal een groot probleem zal blijken te zijn.

Naast het voeren van verweer tegen een beëindiging van de huur sta ik (in een procedure of daarbuiten) met grote regelmaat huurders bij in geschillen met hun verhuurder over (achterstallig) onderhoud en andere gebreken, aanpassing van de huurprijs na renovatie, medewerking aan onderhoud/renovatie, overlast, aangetroffen hennepplanten, huurachterstand/opschorting van de huurbetaling, aanvraag medehuurderschap, woningruil, oplevering van woning bij einde huur, niet terugbetaalde waarborgsom.

 

Verhuurders van woonruimte worden vaak geconfronteerd met de complexiteit van het Nederlandse huurrecht. Het niet naleven van de wettelijke voorschriften kan voor een verhuurder verstrekkende gevolgen hebben (denk bijvoorbeeld aan een drastische verlaging van de huur na toetsing van de aanvangs- of all-in-huurprijs; het verplicht voortzetten van het contract terwijl het de bedoeling was dat dit na een korte tijd zou eindigen). Anders dan voor de grote verhuurder zoals een woningbouwvereniging, is het voor een kleine(re) particuliere verhuurder vaak niet te doen alle regelingen zelf te kennen en de wijzigen daarvan te volgen. Juridische assistentie bij het opmaken van een huurcontract of het toetsen van een contract dat al langdurig is gebruikt, is een veel gevallen raadzaam.  In mijn praktijk zie ik met grote regelmaat verhuurders die gebruik maken van contracten die met de beste bedoelingen zijn opgemaakt, maar waarbij de noodzakelijke minimale kennis van het huurrecht heeft ontbroken.

Is een contract eenmaal getekend, dan zijn partijen daaraan gebonden. Blijkt dat een huurcontract onvolkomenheden bevat die ten nadele van de verhuurder uitwerken, dan is daar in meeste gevallen niets meer aan te doen. De financiële gevolgen kunnen echter groot zijn. Een juridische toetsing van een dergelijk contract voordat het gebruikt werd zou dan in veel gevallen aanzienlijk goedkoper zijn geweest.

De invoering van de wet doorstroming huurmarkt in 2016 komt tegemoet aan de wens van veel verhuurders om kortdurende huurcontracten aan te gaan. Deze nieuwe wet biedt daarvoor een aantal mogelijkheden. Het is van belang dat de variant van deze tijdelijke huur die een verhuurder voor ogen staat ook juist wordt geformuleerd in het contract. Gebeurt dat niet dan kan het zo zijn dat (onbedoeld) toch een contract voor onbepaalde tijd (met de gangbare huurbescherming) wordt aangegaan.

Naast het adviseren over huurcontracten sta ik (in procedures of daarbuiten) verhuurders bij in alle mogelijke geschillen die zich met hun huurders kunnen voordoen.

 

Bedrijfsruimte

Ook bij de huurgeschillen die te maken hebben met bedrijfsruimten sta ik zowel verhuurders als huurders bij. Het kan daarbij gaan om de zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte van art 7:290 BW (zoals bijvoorbeeld een bakkerswinkel, een restaurant – of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst) of een zogenoemde “overige bedrijfsruimte” van art 7:203a BW (zoals bijvoorbeeld een reisbureau, een makelaarskantoor, een fietsenstalling of een atelier).

Beide categorieën verschillen vooral in de bescherming die de huurder geniet tegen een beëindiging van het contract door de verhuurder. Deze bescherming is voor middenstands-bedrijfsruimte veel groter dan die bij de overige bedrijfsruimten.

Vaak is het echter niet duidelijk tot welke categorie een bedrijfsruimte behoort. Over deze grensgevallen is veel geprocedeerd. Het is van belang te weten dat de naam die de verhuurder aan het contract heeft gegeven daarbij niet doorslaggevend is. Zo zal de rechter bijvoorbeeld een contract met de titel “huurovereenkomst voor bedrijfsruimte in de zin van art 7:230a BW” toch als een middenstandsbedrijfsruimte kunnen kwalificeren, als het contract aan de wettelijke vereisten van art 7:290 BW voldoet.

Bij een dreigende beëindiging van de overeenkomst (huurder) en bij een beoogd einde van het contract (verhuurder) is het daarom in de meeste gevallen raadzaam daarover deskundig juridisch advies in te winnen.

Naast het adviseren sta ik ook hier met regelmaat verhuurder of huurder bij in procedures over gebreken aan het gehuurde, huurprijsaanpassingen, indeplaatsstelling, uitvoering van renovatiewerkzaamheden, huurbeëindiging of staat van oplevering bij het einde van de huur.